주택의 정의
주택이란 상시 주거용으로 사용되는 건물을 말하며, 사업을 위한 주거용 건물은 제외됩니다. 주택은 다음과 같은 특성을 지닙니다.
주택부수토지의 정의
주택부수토지란 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말합니다.
- 건물의 연면적: 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 건축법 시행령 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외됩니다.
- 건물이 정착된 면적의 5배: 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배로 산정된 면적이 주택부수토지로 인정됩니다.
사업용 건물과 주택의 구분
부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 주택과 함께 설치된 경우, 주택의 면적과 사업용 건물의 면적에 따라 주택으로 볼지 여부가 결정됩니다.
- 주택 면적 > 사업용 건물 면적: 전부를 주택으로 간주합니다.
- 주택 면적 ≤ 사업용 건물 면적: 주택 부분만 주택으로 인정합니다.
해당 주택의 부수토지 면적은 총토지면적에 주택 부분 면적을 총건물면적으로 나누어 계산합니다.
주택 수 계산 방법
주택 수는 다양한 상황에 따라 달리 계산됩니다. 주요 계산 방법은 다음과 같습니다.
다가구주택
다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.
공동소유
공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하나, 임대수입이 연간 600만원 이상이거나 고가주택의 30% 초과 지분 소유 시 소수지분자의 주택수에도 가산됩니다.
- 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우: 각각의 소유로 계산합니다.
- 지분이 가장 큰 자가 2인 이상이며 합의된 경우: 합의된 자의 소유로 계산합니다.
전대 및 전전세
임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우, 해당 주택은 소유자의 주택 수에 포함되며 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산됩니다.
부부소유
부부가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산합니다. 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우, 다음 순서에 따라 부부 중 1인 소유주택으로 계산합니다.
- 지분이 더 큰 자
- 지분이 동일한 경우, 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
주택임대소득
주택임대소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호에 따라 사업소득 중 "부동산업에서 발생하는 소득"에 해당합니다.
주택임대업의 업종분류
주택임대업은 다양한 업종코드로 분류됩니다.
- 701101: 고가주택임대
- 701102: 일반주택임대
- 701103: 장기임대공동·단독주택
- 701104: 장기임대다가구주택
비과세 소득
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세되며, 기준시가 12억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세됩니다. 또한, 14~18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득도 비과세입니다.
총수입금액 계산
거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액입니다.
월세 및 보증금 등에 대한 간주임대료
3주택 이상 소유하고 해당 주택의 보증금 등이 3억원을 초과하는 경우, 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 주거전용 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않습니다.
간주임대료 계산
간주임대료는 다음과 같이 계산됩니다.
간주임대료 = (보증금 등 - 3억원) × 60% × 365분의 1 × 정기예금이자율 - 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
총수입금액의 귀속연도
각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간입니다.
- 지급일이 정해진 경우: 그 정해진 날
- 지급일이 정해지지 않은 경우: 그 지급을 받은 날
결론
주택의 정의와 주택 수 계산은 복잡하지만, 정확한 이해와 계산이 중요합니다. 특히 주택부수토지, 사업용 건물과의 구분, 공동소유 주택, 전대 및 전전세, 부부 소유 주택 등의 다양한 상황을 고려해야 합니다. 이 포스트를 통해 주택과 관련된 다양한 규정을 이해하고, 정확한 주택 수 계산에 도움이 되길 바랍니다.